Steuer & Export

Überblick

Unter Berichte (Mobil: Verwaltung › Berichte & Export) erzeugst du PDF- und CSV-Berichte für dein Finanzamt und deinen Steuerberater. Alle Berichte landen zusätzlich im Dokumentenarchiv in der Kategorie „Berichte“.

Berichte, Anlage V und DATEV-Export gehören zum Funktionsumfang „Dokumenten-Verwaltung“ ab Plus.

Nach Ende der Testphase oder einer Kündigung kannst du deine Berichte weiter herunterladen. Sie werden dann direkt heruntergeladen, statt im Archiv abgelegt zu werden. Stapel und Verlauf bleiben einsehbar, neue Stapel kannst du nur mit Vollzugriff erzeugen.

Die Berichte-Seite

Oben wählst du Jahr, Objekt (alle oder eines) und den Dokument-Stil (klassisch oder modern). Darunter liegen diese Karten:

• Objektbericht: Jahresbericht eines Objekts mit Einnahmen, Ausgaben und Cashflow als PDF. Du brauchst ein konkretes Objekt.
• Steuer-Zusammenstellung: Die Zusammenstellung passend zur Anlage V (siehe unten).
• Buchungen exportieren: Alle Buchungen des Jahres als CSV, gedacht für Tabellenkalkulation oder Steuerberater.
• Steuerberater-Export: Monat oder Jahr wählen, dann „Buchungsliste (CSV)“ oder „EXTF (DATEV-Import)“.
• 10-Tage-Regel (Zufluss-Grenzfälle): Mietzahlungen rund um den Jahreswechsel.
• Kategorie-Zuordnung (Anlage V): Ausgaben-Kategorien den Zeilen der Anlage V zuordnen.
• Letzte Exporte und DATEV-Stapel: Verlauf mit Downloads.

Schritt 1: Objekt steuerlich einordnen

Öffne Objekte › dein Objekt › Übersicht und dort in den Profi-Daten die Steuerliche Zuordnung.

Die Zuordnung lässt sich auch bei archivierten und verkauften Objekten setzen. Bist du als Kapitalgesellschaft eingetragen und hast nichts festgelegt, erinnert dich ImmoMVP: „Steuerliche Zuordnung des Objekts prüfen“. Setzen kannst du die Zuordnung ab Plus.

Schritt 2: Anschaffung und Abschreibung (AfA)

Die Karte Steuern & Abschreibung findest du in der Objekt-Übersicht. Sie erscheint nur bei Objekten der obersten Ebene und ist zunächst eingeklappt. Bearbeiten kannst du sie ab Plus.

Angaben

• Kaufpreis und Anschaffungsnebenkosten
• Kaufpreisaufteilung: Gebäudeanteil in Prozent oder als Gebäudewert. Der Bodenanteil wird abgeleitet, die Nebenkosten werden im gleichen Verhältnis aufgeteilt.
• Kaufdatum (Datum des Kaufvertrags) und Übergang Nutzen/Lasten. Davon hängen AfA-Beginn und das Drei-Jahres-Fenster ab. Fehlt der Übergang, rechnet ImmoMVP mit dem Kaufdatum und weist darauf hin.
• Baujahr

Die Karte zeigt dir die AfA-Basis, nachträgliche Herstellungskosten, die aktuelle Bemessungsgrundlage, die AfA für das laufende Jahr und den Jahresplan.

AfA-Methode

Die AfA läuft monatsgenau ab dem Anschaffungsmonat. Insgesamt kann nie mehr abgeschrieben werden als die Bemessungsgrundlage.

Schritt 3: Belege richtig kennzeichnen

Wie ein Beleg steuerlich behandelt wird, stellst du beim Erfassen unter Finanzen › Belege ein.

• Verteilung nach § 82b EStDV: Bei Erhaltungsaufwand (Reparatur, Instandhaltung) kannst du die Kosten auf 2 bis 5 Jahre verteilen. Das geht nur bei Wohngebäuden im Privatvermögen, die überwiegend Wohnzwecken dienen. Zinsen und Vorfälligkeitsentschädigungen sind ausgeschlossen.
• Direkte Substanzmehrung: Wähle „Erweiterung“ (Aufstockung, Anbau, mehr Fläche) oder „wesentliche Verbesserung“. Beides wird aktiviert, nicht als Werbungskosten abgezogen, und erhöht die AfA-Basis ab dem Herstellungsjahr. Eine Erweiterung fällt aus der 15-Prozent-Summe, eine wesentliche Verbesserung zählt hinein.
• Leistungszeitraum und Rechnungsdatum: Sie entscheiden, in welches Jahr der Aufwand fällt. Mit der USt-Aufschlüsselung prüft ImmoMVP die 15-Prozent-Grenze netto, also brutto minus Vorsteuer.
• Erstattung (von Versicherung, Käufer, Mieter oder Sonstigen): Sie mindert die Werbungskosten im Jahr des Zuflusses. Ist ein Beleg verknüpft, folgt die Erstattung seinen Merkmalen. Bei verteiltem Aufwand kürzt sie ab dem Zuflussjahr, bei aktivierten Herstellungskosten mindert sie die AfA-Basis. Ein Mehrbetrag über dem Aufwand wird zur Einnahme mit Prüfhinweis.

Schritt 4: Bankbuchungen einordnen

Bei Buchungen, die keine Miete oder Kaution sind, wählst du in den Transaktionen die Steuerliche Einnahmeart:

• Verzugszinsen und Mahngebühren (gehen in die Sonstigen Einnahmen)
• Sonstige Erträge
• Einbehaltene Kaution
• Umlagen-Nachzahlung und Umlagen-Erstattung an Mieter (die Erstattung mindert die Umlagen und darf negativ sein)
• Kaution (durchlaufender Posten, nicht steuerbar)
• Mietrückzahlung (negative Einnahme im Jahr der Rückzahlung, nur über das Zuordnen-Fenster mit Vertrag)

Miete und Kaution erfasst du über die normale Zuordnung. Eine Buchung kann nicht zugleich als Miete und als steuerliche Einnahmeart eingeordnet sein.

Schritt 5: 10-Tage-Regel prüfen

Einnahmen zählen in dem Jahr, in dem sie zufließen. Regelmäßig wiederkehrende Zahlungen, die kurz vor oder nach dem Jahreswechsel eingehen, gehören aber zum Jahr ihrer Fälligkeit. Die Karte 10-Tage-Regel zeigt dir diese Grenzfälle für das Fenster 22.12. bis 10.01.

Sie ist in drei Bereiche geteilt: Bitte prüfen, Automatisch zugeordnet und Entschieden. Bei jeder Zahlung entscheidest du „Dem Vorjahr zuordnen“, „Dem Folgejahr zuordnen“ oder „Im Zuflussjahr belassen“. Jede Entscheidung lässt sich zurücknehmen.

• Die Automatik gilt erst ab dem Jahreswechsel 2026/27. Frühere Jahreswechsel ordnet ImmoMVP nie automatisch zu.
• Voraussetzung: Zahlung und Fälligkeit liegen im Fenster. Die Fälligkeit kommt aus dem Fälligkeitstag im Vertrag, sonst gilt der dritte Werktag.
• Verzugszinsen und Mahnkosten bleiben im Zahlungsjahr.

Schritt 6: Steuer-Zusammenstellung (Anlage V) erstellen

Auf der Karte Steuer-Zusammenstellung erstellst du je Objekt eine Zusammenstellung passend zur Anlage V als PDF und CSV. Sie folgt dem Vordruck 2025 (gültig für die Veranlagungsjahre 2024 und 2025). Für spätere Jahre kennzeichnet ImmoMVP sie als vorläufig, für Jahre bis 2023 nennt sie nur die Positionsnamen ohne Zeilennummern.

1. Wähle Jahr und Objekt. Prüfe vorher die 10-Tage-Regel (Schritt 5).
2. Tippe auf Anlage V erstellen. Die Hinweiszeile der Karte zeigt dir die wichtigsten Hinweise.
3. Das PDF und die CSV landen im Dokumentenarchiv und unter „Letzte Exporte“. Ohne Vollzugriff bekommst du einen Direkt-Download.
4. Gehe die Zusammenstellung mit deinem Steuerberater durch.

Wählst du Alle Objekte, erstellst du eine interne Gesamtübersicht nur als PDF. Sie ist nicht zur Einreichung gedacht, schließt Betriebsvermögen aus und enthält einen Block „Nicht zugeordnet“ für Belege ohne Objekt.

Was die Zusammenstellung enthält

Belege mit Betriebskostenart zählen als „umgelegte Kosten“, alle übrigen laufenden Kosten als „nicht umgelegte“. Der Leerstandsanteil aus der Nebenkostenabrechnung kommt zu den nicht umgelegten Kosten. Ohne erstellte Abrechnung schätzt ImmoMVP ihn und weist darauf hin.

Hinweise in der Zusammenstellung

ImmoMVP prüft deine Daten und zeigt Hinweise in drei Stufen: Info, Warnung und Sperre. Typische Hinweise: Betriebskosten fehlen oder sind schwach, 10-Tage-Fälle offen, Zuordnung prüfen, Zinsbuchungen fehlen oder doppelt, AfA fehlt oder ohne Anschaffungsdatum, unzugeordnete Mieten, Wohnflächen-Abweichung, Anschaffungsnahe Kosten offen. Reine Erläuterungen stehen nur im PDF und in der CSV, nicht in der Hinweiszeile.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten (15-Prozent-Grenze)

Erhaltungsaufwand, den du in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung hast, zählt als Herstellungskosten, sobald er netto 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigt. ImmoMVP prüft das automatisch. Du siehst den Stand in der Karte „Steuern & Abschreibung“ im Block Anschaffungsnahe Herstellungskosten:

• Laufendes Fenster
• Unter der 15 %-Grenze
• Grenze überschritten – Entscheidung steht aus
• Umqualifiziert oder Nicht umqualifiziert
• Keine Prüfung möglich

Wird die Grenze überschritten, erscheint ein Banner (auch auf dem Dashboard), und die Anlage V ist gesperrt, bis du entschieden hast:

• Umqualifizierung übernehmen: Die Belege verlassen die Werbungskosten und erhöhen die AfA-Basis, auch rückwirkend für Vorjahre. Die Anlage V nennt die betroffenen Jahre mit Beträgen. Du kannst die Entscheidung mit „Entscheidung zurücknehmen“ zurücknehmen.
• Nicht umqualifizieren: Nur mit Grund. Zur Wahl stehen: jährlich übliche Erhaltungsarbeiten, Schaden nach dem Erwerb, Abfindung an Mieter oder ein sonstiger Grund (Freitext, Pflichtfeld, bis 1.000 Zeichen). Der Grund erscheint in der Anlage V.

Belege kurz nach dem Fenster (bis drei Monate danach) zeigt ImmoMVP mit einem Tooltip an. Trage am Beleg den Leistungszeitraum ein, wenn die Leistung vorher erbracht wurde. Das Lesen des Cockpits ist in jedem Tarif möglich, die Entscheidung ab Plus.

Kategorie-Zuordnung (Anlage V)

Auf der Karte Kategorie-Zuordnung (Anlage V) legst du fest, welcher Zeile der Anlage V deine Ausgaben-Kategorien zugeordnet werden. Mit Zuordnung bearbeiten öffnest du den Dialog. Änderungen wirken sofort, und mit „Zurücksetzen“ stellst du den Standard wieder her.

DATEV: einrichten

Der DATEV-Export übergibt deine Buchungen in einem monatlichen Stapel (Format EXTF) an deinen Steuerberater. Die Daten fließen nur in eine Richtung, von ImmoMVP zum Steuerberater. Die Stapel sind nicht festgeschrieben, die Festschreibung übernimmt dein Steuerberater nach der Prüfung.

1. Öffne Einstellungen › DATEV & Steuer.
2. Wähle den Kontenrahmen: SKR03 (Standard) oder SKR04 (Industrie).
3. Trage die Beraternummer (höchstens 7 Ziffern) und die Mandantennummer (höchstens 5 Ziffern) ein. Beide bekommst du von deinem Steuerberater.
4. Die Sachkontenlänge ist 4. Andere Längen unterstützt ImmoMVP nicht und sperren den Export.

Ohne die Nummern ist der EXTF-Export blockiert („DATEV-Nummern fehlen“). Die Buchungsliste als CSV funktioniert auch ohne.

Für eine saubere Übergabe pflegst du vorher Zahlungsart an den Bankzeilen, „Bezahlt am“ an den Belegen, ordnest Darlehensraten zu, verknüpfst Belege mit Bankumsätzen und ordnest Objekte zu.

DATEV: exportieren

1. Öffne Berichte › Steuerberater-Export und wähle Monat oder Jahr.
2. Wähle das Format EXTF (DATEV-Import) und tippe auf Exportieren.
3. Im Fenster DATEV-Export prüfen siehst du die Vorschau: die Zähler Neu, Bereits exportiert und Korrekturen, die fälligen Stapel sowie Warnungen und Fehler. Steht dort „Export blockiert“, behebe zuerst den genannten Fehler.
4. Tippe auf Alle Stapel erzeugen. Im Ergebnisfenster „DATEV-Stapel erzeugt“ lädst du die Dateien herunter.

Alle Stapel findest du später unter DATEV-Stapel, einzeln oder mit „Alle als ZIP“ (der ZIP-Download ist auf 3 Abrufe pro Stunde begrenzt). Das Erzeugen ist idempotent: Wiederholst du es, entstehen keine Doppelungen.

Typische Warnungen

Zahlungsart unbekannt, Zahlungsdatum fehlt, Darlehensrate nicht zugeordnet oder abweichend, bezahlter Beleg ohne Bankzeile, Objekt weicht ab. Unbezahlte Belege sind im Export nicht enthalten.

DATEV: Korrekturen

Änderst du eine Buchung, die schon in einem Stapel war, entsteht beim nächsten Export ein Korrekturstapel mit Storno und Neubuchung unter derselben Belegnummer im ursprünglichen Zeitraum. ImmoMVP warnt dich: „Korrektur betrifft {Monat} – ist die Voranmeldung schon abgegeben, muss sie berichtigt werden.“

Gibt es sehr viele Korrekturen (mehr als 20 %, mindestens 2, oder mehr als 50), bricht ImmoMVP mit „Zu viele Korrekturen“ ab. Dann kannst du mit Zeitraum erneut vollständig exportieren neu beginnen. Verwende das nur, wenn dein Steuerberater den alten Stapel gelöscht hat, denn er hat diese Buchungen möglicherweise schon.

DATEV: was im Stapel steht

• Geldkonto: Es steht immer im Feld Konto (Einnahme Soll, Ausgabe Haben). Bank oder Kasse ergibt sich aus der Zahlungsart: bar wird Kasse, unbekannt wird Bank mit Warnung, privat bezahlt wird Privateinlage.
• Nie exportiert: Tilgung und AfA.
• Belegnummern haben das Muster ART-JJJJMM-NNN (zum Beispiel MIETE, BELEG, KAUT, DARL, MAHN, ZINS, SONST, BUCH). Sie werden einmal vergeben und nie neu gezählt.
• Vorsteuer: Nur bei erfasstem Umsatzsteuersatz am Beleg und abziehbarer Vorsteuer zum Leistungsdatum. Bei gemischt genutzten Häusern anteilig nach Fläche.
• 10-Tage-Regel: Das Zahlungsdatum bleibt. Die Zeile trägt den Hinweis „§ 11 EStG / gehört zu VZ JJJJ“ und eine Warnung, die Umbuchung macht dein Steuerberater.
• Betriebsvermögen: Der Export läuft, enthält aber nur Zahlungsbuchungen, das Wirtschaftsjahr ist das Kalenderjahr.

Zur Orientierung einige Standardkonten (SKR03 / SKR04): Miete steuerfrei 8105 / 4105, Miete mit 19 % 8400 / 4400, Kaution 1732 / 3550, Heizung 4230 / 6320, Hausmeister 4250 / 6330, Instandhaltung 4801 / 6450, Grundsteuer 2375 / 7680, Versicherung 4360 / 6400, Mahnkosten 2742 / 4970, Verzugszinsen 2650 / 7100.

Buchungsliste (CSV)

Die Buchungsliste ist eine Arbeitsliste mit Belegdatum, Buchungstext, Umsatz (Einnahme positiv, Ausgabe negativ), Soll- und Habenkonto, Objekt und Verwendungszweck. Sie ist mit Semikolon getrennt und UTF-8 kodiert.