Finanzen

Sollstellung und Mietübersicht

Für jeden aktiven Mietvertrag entsteht am 1. des Monats automatisch eine Mietforderung (Sollstellung). Sie besteht aus Kaltmiete, Nebenkosten und Heizkosten. Die jüngste wirksame Mietanpassung (Staffel, Erhöhung, Index) fließt mit ein. Die Sollstellung lässt sich nicht abschalten, weil Mieteingänge, Aufgaben und Mahnwesen darauf aufbauen.

Das Ergebnis siehst du unter Finanzen › Mietübersicht oder auf der Dashboard-Karte „Mieteingänge“. Die Mietübersicht gibt es in jedem Tarif.

1. Wähle den Zeitraum über die Zeitraum-Auswahl. Mit der Suche findest du Objekt, Mieter oder Betrag.
2. Lies den Status je Zeile: Bezahlt, Ausstehend, Überfällig oder Leerstand.
3. Tippe eine Zeile an. Du siehst alle gebuchten Zahlungen. Manuelle Buchungen kannst du dort mit Rückgängig stornieren.

Hat ein Vertrag mindestens zwei offene Monate in der Vergangenheit, erscheint der Knopf Alle nachbuchen. Damit buchst du mehrere Monate in einem Schritt (siehe nächster Abschnitt). Forderungen ohne Mieter erscheinen als Leerstand.

Zahlung manuell erfassen

Nutze das für Zahlungen, die nicht über dein Bankkonto laufen, etwa Barzahlung, oder wenn du keinen Kontoauszug importierst. Die Funktion gibt es in jedem Tarif. Auch ein Verwalter darf Mieten so buchen.

1. Öffne Finanzen › Mietübersicht und tippe die Zeile an. Alternativ öffnest du im Aufgaben-Zentrum die überfällige Miete und wählst Zahlung buchen.
2. Tippe auf Zahlung erfassen. Der Betrag ist mit dem offenen Rest vorbelegt.
3. Wähle das Zahlungsdatum und die Zahlungsart: Barzahlung, Überweisung, Dauerauftrag, Lastschrift oder Sonstiges. Die Zahlungsart bestimmt im DATEV-Export das Geldkonto.
4. Trage bei Bedarf eine Notiz ein und tippe auf Buchen.

Mit Rückgängig nimmst du die Buchung wieder zurück.

Bankkonten und Live-Anbindung Demnächst

Unter Finanzen › Bankkonten bringst du Bankumsätze in ImmoMVP. Es gibt zwei Wege: die Live-Anbindung an deine Bank und den Kontoauszug-Import. Die Live-Anbindung ist noch nicht freigeschaltet. Bis dahin funktioniert der Kontoauszug-Import (nächster Abschnitt). Er bleibt auch mit Live-Anbindung als Ausweichweg erhalten.

So wird die Live-Anbindung ablaufen:

1. Bankkonto verbinden öffnet den sicheren Bank-Login in deinem Browser.
2. Zurück in ImmoMVP tippst du auf Jetzt synchronisieren. Bricht die Anmeldung ab, wählst du Erneut verbinden.
3. Sync holt neue Umsätze, gleicht Mieten automatisch ab und legt Vorschläge an. Beim Zurückkehren in die App läuft ein automatischer Sync. Nach drei Fehlversuchen pausiert er.
4. Tippe eine Konto-Karte an, um die Verbindung zu trennen. Verbindung trennen behält deine Buchungen. Bankanbindung löschen entfernt alles endgültig.

Kontoauszug importieren

Mit dem Import lädst du einen Kontoauszug deiner Bank hoch. Er funktioniert in jedem Tarif. Duplikate-Erkennung und Mietabgleich laufen genauso wie bei einer Live-Anbindung.

1. Öffne Finanzen › Bankkonten und tippe auf Kontoauszug hochladen.
2. Hast du noch kein Konto, legt ImmoMVP einmalig ein Konto „Mietkonto“ an. Bei mehreren Konten wählst du unter „Auf welches Konto?“.
3. Tippe auf Datei wählen und wähle deine Datei.
4. Das Ergebnis erscheint als Zusammenfassung, etwa „142 Buchungen gefunden, 120 neu importiert, 22 Duplikate übersprungen“. Mit Zu den Buchungen springst du zu den Transaktionen.

• Eine Datei je Import, höchstens 10 MB. Die Datei selbst wird nicht gespeichert, nur ihre Buchungen.
• Du kannst dieselbe Datei erneut hochladen. Bereits importierte Buchungen werden übersprungen. Zwei identische Buchungen am selben Tag zählen als zwei Zahlungen.
• Der Import bucht nie automatisch. Neue Buchungen landen als offen in den Transaktionen, bis du sie bestätigst.
• Passt eine Buchung zu einer Kaution (Stichwort „Kaution“ und voller Betrag oder genau ein Drittel), schlägt ImmoMVP eine Kautionsbuchung statt einer Mietzahlung vor.
• Ein Steuerberater sieht den Upload-Knopf nicht.

Transaktionen prüfen und zuordnen

Unter Finanzen › Transaktionen prüfst du alle Bankumsätze. Hier ordnest du Miete, Ausgaben, Kautionen und Weiteres zu. Das Zuordnen darf nur der Eigentümer oder Admin. Verwalter und Steuerberater sehen die Umsätze nur.

Die Liste hat zwei Reiter: Offene (neu, vorgeschlagen oder teilweise zugeordnet) und Erledigt (bestätigt oder ignoriert). Du kannst suchen, nach Konto filtern und mit Auswählen mehrere Buchungen auf einmal ignorieren. Auf dem Smartphone wischst du nach rechts zum Zuweisen und nach links zum Ignorieren (mit Rückgängig).

Aktionen je Buchung

• Vorschlag übernehmen oder Vorschlag verwerfen: bestätigt oder verwirft einen automatischen Mietvorschlag.
• Jetzt zuordnen oder Zuordnung ändern: öffnet „Zuweisen zu …“ mit den Arten Miete, Ausgabe, Weiterleiten und Rückzahlung.
• Aufteilen: verteilt eine Ausgabe auf mehrere Zuordnungen (nächster Abschnitt).
• Ignorieren: blendet die Buchung aus. Danach bietet ImmoMVP eine Ignorier-Regel für künftige Treffer an.

Als Miete zuordnen

1. Wähle den Mietvertrag.
2. Wähle den Monat. Standard ist Automatisch. Sonst stehen 13 Monate zurück und 2 Monate voraus zur Wahl. Monate vor Vertragsbeginn sind ausgeblendet.
3. Für eine Kaution schaltest du Als Kaution verbuchen ein. Die Kaution ist ein durchlaufender Posten und zählt nie als Einnahme. Übersteigt der Betrag die Restkaution, fragt ImmoMVP nach („Mehr als vereinbart?“).

Als Ausgabe zuordnen

1. Wähle Immobilie und Kategorie. Eine Beschreibung ist optional.
2. Verknüpfe einen Beleg: Aus offenen Belegen wählen oder Neuen Beleg hochladen / scannen.
3. Ein Eingang lässt sich nur als Erstattung buchen. Er mindert deine Werbungskosten.

Weiterleiten und Rückzahlung

• Weiterleiten: Mieten nach einem Eigentumsübergang, die dem Erwerber zustehen, buchst du als „An Erwerber weiterzuleiten“.
• Rückzahlung: Ein Abgang an einen Mieter wird als Miet-Rückzahlung gebucht.

Transaktion aufteilen

Eine Ausgabe-Buchung kannst du auf mehrere Objekte, Einheiten, Kategorien oder Umlagefähigkeiten verteilen. Typische Fälle: eine Versicherungsrechnung für drei Häuser, ein Handwerker mit umlagefähigem und nicht umlagefähigem Anteil, ein Privatanteil oder ein Tilgungsanteil.

1. Öffne unter Finanzen › Transaktionen einen Abgang und tippe auf Aufteilen.
2. Tippe auf Position hinzufügen. Je Position wählst du die Art (Ausgabe, Privat oder Tilgung), den Betrag, das Objekt (auch „Ganzes Objekt“) und optional Mieteinheit, Steuer-Kategorie und Umlagefähigkeit. Eine Bezeichnung ist möglich.
3. Die Anzeige „Rest“ zeigt, was noch nicht verteilt ist. Mit Rest auf diese Position übernimmst du ihn.
4. Tippe auf Aufteilung speichern. Mit Aufteilung aufheben setzt du die Buchung auf offen zurück.

Buchungsregeln ab Plus

Mit Regeln kategorisierst du wiederkehrende Bankumsätze automatisch oder ignorierst sie. Du öffnest sie unter Finanzen › Transaktionen › Buchungsregeln oder direkt an einer Buchung mit Regel aus dieser Buchung erstellen.

Zwei Regelarten

• Kategorisieren: Die Regel schlägt Kategorie und Objekt vor. Du bestätigst beim Zuweisen.
• Automatisch ignorieren: Künftige Treffer werden ausgeblendet, etwa Daueraufträge oder Privates. ImmoMVP bietet das nach dem Ignorieren einer Buchung an.

Neue Regel anlegen

1. Tippe auf Neue Regel.
2. Lege fest, wann die Regel greift: Absender enthält, Verwendungszweck enthält oder Betrag zwischen. Mindestens eine Bedingung ist nötig. Mehrere gelten gemeinsam.
3. Wähle die Kategorie und optional ein Objekt.
4. Unter „Erweitert“ stellst du die Priorität ein. Die höchste gewinnt, bei Gleichstand die ältere Regel.

Mit dem Schalter Automatisch verbuchen werden Treffer ohne Bestätigung als Ausgabe gebucht. Er ist standardmäßig aus und braucht ein aktives Ziel-Objekt.

Mit Auf offene anwenden wendest du die Regeln auf bereits vorhandene offene Buchungen an. Jede Regelkarte zeigt die Treffer der letzten 12 Monate und hat einen Aktiv-Schalter.

Regelvorschläge

ImmoMVP erkennt Muster selbst, ohne externe KI. Ein Vorschlag erscheint, wenn es mindestens 3 ähnliche Ausgaben in mindestens 3 verschiedenen Monaten gibt. Die Beträge liegen dabei im Band von ±10 % um den mittleren Betrag. Die Kategorie wählst du selbst.

Mietzahlungen dem Monat zuordnen

Eingehende Mieten ordnet ImmoMVP beim Import automatisch dem richtigen Vertrag und Monat zu. Die Steuerung findest du unter Einstellungen › Automatisierung › Automatische Mietzuordnung. Es gibt drei Modi: Aus, Nur vorschlagen und Automatisch (Standard).

Wie der Vertrag erkannt wird

ImmoMVP bewertet IBAN, Betrag, Verwendungszweck und Namensähnlichkeit. Es erkennt auch Sammelüberweisungen über mehrere Monate (bis zu 6) und Teilzahlungen. Gebucht wird automatisch nur bei ausreichend sicherer Übereinstimmung. Eine IBAN allein reicht nie. So werden Kaution, Nachzahlung oder Umbuchungen nicht fälschlich als Miete gebucht. Die Betragstoleranz liegt bei 2 €.

Welcher Monat gilt

1. Steht ein Monat im Verwendungszweck (etwa „Miete Januar 2026“, „01/2026“ oder „Jan. 26“), gilt dieser. Plausibel sind 12 Monate zurück bis 3 Monate voraus. Vornamen wie „Jan“ und Datumsangaben zählen nicht.
2. Ohne Angabe gilt die älteste offene Forderung. Gibt es keine, gilt der Folgemonat, zum Beispiel bei einem Dauerauftrag am 28. des Vormonats.
3. Nie vor Vertragsbeginn und nie nach Vertragsende.

Übersteigt eine Zahlung das offene Soll, wandert der Überschuss auf die nächste offene Forderung. Gibt es noch keine, wartet er auf die nächste Sollstellung. Zuerst werden Mahnkosten und Zinsen des Zielmonats getilgt, danach die Miete.

Den Monat kannst du beim Zuweisen jederzeit selbst ändern.

Belege erfassen und Bankumsätzen zuordnen

Belege sind deine Rechnungen und Aufwände. Sie bilden die Grundlage für Steuer-Zusammenstellung, Nebenkostenabrechnung und DATEV-Export. Du findest sie unter Finanzen › Belege. Die Funktion gibt es in jedem Tarif.

Die Liste ist nach Monat gruppiert. Du kannst nach Kategorie filtern und suchen. Die Reiter zeigen: Alle, Offen (noch kein Bankumsatz zugeordnet), Ohne Anhang, Umlagefähig und Nicht zugeordnet (Belege ohne Objekt).

Beleg erfassen

1. Tippe auf Beleg erfassen und wähle Manuell erfassen oder Beleg scannen.
2. Beim Scannen lädst du ein Foto oder PDF hoch. ImmoMVP füllt das Formular vor. Du prüfst und bestätigst.
3. Ergänze im Formular „Neuer Beleg“ Titel, Rechnungsbetrag (brutto), Aussteller, Rechnungsnummer, Belegdatum und Kategorie.
4. Wähle die Zahlungsart und das Objekt, optional eine Einheit.
5. Speichere den Beleg.

Die drei Zahlungsarten

• Kontoauszug: ImmoMVP sucht den passenden Bankumsatz und verknüpft ihn.
• Privat bezahlt: Der Beleg zählt voll, auch ohne Bankumsatz.
• Dauerbescheid: Ein Bescheid mit mehreren Abschlägen, etwa Grundsteuer. Du gibst den Jahresbetrag und den Gültigkeitszeitraum an.

Die Zahlungsart und das Objekt lassen sich nach dem Anlegen nicht mehr ändern. Kategorien sind unter anderem Reparatur, Instandhaltung, Verwaltung, Versicherung, Zinsen, Grundsteuer, Nebenkosten und Sonstiges. Für die Nebenkostenabrechnung gibst du zusätzlich die Betriebskostenart an (siehe Kapitel „Nebenkosten“).

Beleg-Matching

Beim Erfassen schlägt ImmoMVP den passenden Bankumsatz vor („Suche passenden Bankumsatz …“). Er vergleicht Betrag, IBAN, Datum, Rechnungsnummer im Verwendungszweck und Gläubigername. Gesucht wird 7 Tage vor bis 45 Tage nach dem Belegdatum. Du kannst auch mit Manuell wählen selbst einen Umsatz aussuchen. Umgekehrt zeigt dir das Zuweisen-Fenster bei einer Buchung die offenen Belege.

Upload: höchstens 25 MB je Datei, erlaubt sind PDF, Bilder (JPG, PNG, GIF, WEBP, HEIC), Office-Dateien, CSV und TXT. Belege ohne Objekt darf nur der Kontoinhaber mit Vollzugriff erfassen. Das Verknüpfen mit Bankumsätzen darf nur der Eigentümer oder Admin. Ein Steuerberater kann Belege nur lesen.

Kredite und Kreditraten

Unter Finanzen › Kreditraten erfasst du Darlehen. ImmoMVP schreibt Zins, Tilgung und Restschuld fort und bucht die Zinsen als Werbungskosten. Die Funktion gibt es in jedem Tarif. Schreiben darf nur der Eigentümer oder Admin.

Kredit erfassen

1. Wähle Objekt und Bank sowie den Darlehenstyp: Annuität (gleichbleibende Rate), Ratentilgung (feste Tilgung, sinkende Rate) oder Endfällig (nur Zinsen, Ballon am Ende).
2. Gib die Rate an. Bei Annuität entweder aus Zins- und Tilgungsprozent abgeleitet oder als exakte Monatsrate.
3. Gib den Darlehensbetrag an: entweder die aktuelle Restschuld mit heutigem Datum oder den ursprünglichen Betrag mit Startdatum. Dann rechnet ImmoMVP fort. Der Beginn liegt frühestens im Jahr 1990.
4. Unter „Weitere Optionen“ stehen tilgungsfreie Anlaufzeit (KfW), Ende der Zinsbindung, Beschreibung, Vorgänger-Darlehen für Anschlussfinanzierungen und Bankkonto.

An der Kreditkarte

• Zahlung zuordnen: verbucht einen echten Bankumsatz als Kreditrate.
• Sondertilgungen, Bearbeiten und Löschen.
• Die Karte zeigt „Monatliche Rate“ (Tilgung und Zinsen) und „Restschuld“.

Ordnest du einen Bankumsatz als Kreditrate zu, stammt der Zinsanteil aus der Darlehensrechnung und nicht aus einer zweiten Ausgabe. Die Buchung lässt sich dann nicht zusätzlich als Ausgabe, Beleg oder Aufteilung verwenden. Im Cashflow zählen ein endfälliger Ballon und Sondertilgungen nicht zum laufenden Ergebnis.

Vermögen und Bewertungen

Unter Finanzen › Vermögensübersicht (Web: „Vermögen“) siehst du dein Portfolio: Verkehrswert, Restschuld, Eigenkapital, Beleihungsquote und Renditen. Die Funktion gibt es in jedem Tarif. Verwalter und Steuerberater sehen die Werte nur.

Schulden von Objekten ohne Bewertung zählen mit. Ohne Wert bleibt das Eigenkapital leer.

Bewertung hinzufügen

1. Öffne ein Objekt in der Vermögensübersicht.
2. Tippe auf Bewertung hinzufügen (bzw. Wert hinterlegen).
3. Trage Verkehrswert, Stichtag und Notiz ein.

Mit Marktwert schätzen bekommst du eine kostenlose Fortschreibung: Kaufpreis mal Entwicklung des Häuserpreisindex (Destatis) vom Kaufjahr bis zum Stichtag. Dafür brauchst du Kaufpreis und Kaufdatum am Objekt. Fehlt das Kaufdatum, fragt ImmoMVP es ab. Die Schätzung ist eine grobe Näherung, besonders bei Gewerbe. Erfasse dort bei Bedarf eine eigene Bewertung. Bewertungen lassen sich bearbeiten und löschen.

Als aktueller Wert gilt die jüngste Bewertung, sonst der Kaufpreis, jeweils auf das laufende Jahr fortgeschrieben. Bei archivierten Objekten sind Änderungen gesperrt.

Umsatzsteuer

Unter Finanzen › Umsatzsteuer siehst du Zahllast, Vorsteuer und die Kleinunternehmer-Grenzen. Das ist eine reine Anzeige in jedem Tarif. Sie ersetzt keine Steuererklärung.

Steuer-Profil wählen

Über Einstellungen bzw. Steuer-Profil ändern öffnest du das Steuer-Profil. Du wählst:

• Steuerfreie Vermietung (§ 4 Nr. 12 UStG): Standard für private Vermieter. Statt der Karten erscheint ein Info-Banner.
• Regelbesteuerung (§ 9 UStG): zum Beispiel bei optierter Gewerbemiete.
• Kleinunternehmer (§ 19 UStG).

Der Status gilt je Jahr zum Stichtag 31.12. (im laufenden Jahr heute). Der Verlauf „Gültig ab“ bleibt erhalten.

Karte „USt-Zahllast“

Wähle das Jahr und die Besteuerungsart: Ist-Besteuerung (Regelfall, die Steuer entsteht mit dem Zahlungseingang) oder Soll-Besteuerung. ImmoMVP zeigt die vereinnahmte bzw. geschuldete USt abzüglich der abziehbaren Vorsteuer. Das Ergebnis ist die USt-Zahllast ans Finanzamt oder eine Erstattung. Die Vorsteuer stammt aus Belegen, bei denen du die USt-Aufschlüsselung erfasst hast.

Karte „Kleinunternehmer-Grenzen“

ImmoMVP überwacht 25.000 € im Vorjahr und 100.000 € im laufenden Jahr. Es zählt nur Umsatz, der steuerpflichtig ist, etwa optierte Gewerbemiete oder eigenständige Stellplätze und Garagen. Steuerfreie Wohnraummieten zählen nie. Ab 80 % Auslastung erscheint eine Warnung. Die Karte erscheint nur bei Kleinunternehmer-Profil oder vorhandenen USt-pflichtigen Umsätzen.

Berichte und Export im Überblick ab Plus

Berichte findest du im Web unter Berichte, in der App unter Verwaltung › Berichte & Export. Sie gibt es ab Plus. Die Seite erzeugt PDF- und CSV-Berichte für Steuer und Berater und legt sie im Dokumentenarchiv ab.

• Objektbericht: Jahresbericht eines Objekts mit Einnahmen, Ausgaben und Cashflow.
• Steuer-Zusammenstellung: Anlage V je Objekt.
• Buchungen exportieren: alle Buchungen eines Zeitraums als CSV.
• Steuerberater-Export: Buchungsliste oder DATEV-Import.

Verwalter sehen den Bereich nicht. Ein Steuerberater kann nur lesen. Alle Details zu Anlage V, DATEV und Zufluss-Grenzfällen folgen im Kapitel „Steuer & Export“.

Dashboard, Cashflow und Portfolio-Score

Finanz-Karten auf dem Dashboard

Das Dashboard bietet Karten für Mieteingänge, Portfolio-Score, Belege & Transaktionen, Nebenkosten, Aufgaben und Fristen. Du stellst sie im Widget-Picker nach Wunsch zusammen und wählst die Breite. Die Karte „Mieteingänge“ zeigt „eingegangen / erwartet“ für den Monat. Ein Tipp führt zur Mietübersicht.

Cashflow

Die Karte „Cashflow · 12 Monate“ zeigt die Ansicht Netto oder Ein & Aus. Du wechselst das Jahr und tippst einen Monat an, um die Kategorien zu sehen. Pro Objekt findest du den Verlauf unter Objekt › Finanzen.

• Einnahmen: bestätigte Bankumsätze mit Zielmonat, bestätigte Mietbelege und manuell erfasste Zahlungen. Kaution und Weiterleitung an den Erwerber zählen nicht.
• Ausgaben: Belege nach Belegdatum, abzüglich Erstattungen, plus Kreditrate je Monat. Zinsen-Belege werden nicht zusätzlich abgezogen, weil sie schon in der Kreditrate stecken.

Portfolio-Score

Über Dashboard › Portfolio-Score › Diagnose anzeigen siehst du Note und Empfehlungen. Der Score von 0 bis 100 setzt sich zusammen aus 40 % Belegung, 35 % Cashflow-Stabilität und 25 % Instandhaltungsrisiko. Die Note: A+ ab 90, A ab 80, B ab 65, C ab 50, darunter D.

Ist das Risiko gesperrt, verteilt ImmoMVP die Gewichte auf Belegung und Cashflow. Du erhältst keinen Malus durch den Tarif. In der Testphase gilt der Umfang von Pro. Fehlen Daten, erfasst du sie über die Schnellerfassung. Die Werte werden am Objekt gespeichert, und der Score rechnet sofort neu.

Versicherungen Demnächst

Eine Verwaltung von Versicherungsverträgen (Versicherer, Vertragsende, Kündigungsfrist und Erinnerung an die Verlängerung) ist in Vorbereitung. Bis dahin erfasst du Versicherungskosten als Beleg: Wähle die Kategorie „Versicherung“ und die Betriebskostenart „Versicherung“. Wiederkehrende Abbuchungen kannst du über eine Buchungsregel zuordnen.