Verkauf & Übernahme

Zwei Wege beim Verkauf

Ein Verkauf läuft in ImmoMVP immer über den Verkaufs-Assistenten am Objekt. Am Ende wählst du, wie du abschließt:

• Wer darf was: Übertragen kann nur der Kontoinhaber. Mitglieder mit delegierter Rolle sehen den Hinweis „Nur der Kontoinhaber kann das Objekt an einen Käufer in ImmoMVP übertragen. Dir bleibt das Archivieren.“
• Tarif: Der Verkauf ist in jedem Tarif verfügbar, nicht im Lesemodus nach Ablauf der Testphase.
• Objekte mit Verwaltungsmandat: Läuft für ein Objekt ein Verwaltungsmandat, auch nur für eine Einheit, verkauft es der Eigentümer selbst. ImmoMVP bietet dort keinen neuen Verkauf an. Ein Verkauf, der schon vor dem Mandat lief, lässt sich fortsetzen und abschließen.
• Was zum Käufer geht: Stammdaten und Einheiten, Mietverträge, Kautionen mit dem Stand laut Verkäufer, Mieter-Zugänge und Zähler, ohne Notizen des Verkäufers.
• Was bei dir bleibt: alle Belege, Buchungen und Dokumente. Auch Rückstände bis zum Übergang bleiben bei dir.

Verkauf starten

Objekte › Objekt › Übersicht › Verkaufen

In der Übersicht des Objekts steht unter der Karte Steuern & Abschreibung der Knopf Verkaufen. Alternativ nutzt du in der Karte Verwaltung den Eintrag Immobilie verkaufen.

Läuft für das Objekt ein Verwaltungsmandat, fehlt der Knopf Verkaufen. In der Karte Verwaltung steht dann „Verkauf durch den Eigentümer“. Ein bereits laufender Verkauf bleibt über Assistent fortsetzen und Verkauf abschließen erreichbar (siehe Hausverwaltung › Mandate).

• Der Assistent heißt Immobilie verkaufen. Oben steht die Spur „Objekte · Name des Objekts · Verkauf“, darunter die Schrittleiste.
• Für den Kontoinhaber hat er vier Schritte: Verkauf, Übergabe-Paket, Übertragung und Steuer · § 23 (optional). Andere Mitglieder sehen Verkauf, Abschluss und Steuer.
• Du kannst jederzeit aufhören. Der Verkauf bleibt gespeichert. Danach zeigt das Objekt die Karte Verkauf läuft mit dem Knopf Assistent fortsetzen und, wenn du magst, Steuer ergänzen.
• Hast du im aktuellen Schritt Eingaben noch nicht gespeichert, fragt ImmoMVP beim Verlassen „Assistent verlassen?“. Mit Verlassen gehen sie verloren. Das gilt auch im Web-Portal, wenn du in einen anderen Bereich wechselst.

Schritt 1: Vertrag und Übergang

Im ersten Schritt erfasst du die Eckdaten des Verkaufs. Pflicht sind nur zwei Daten, alles andere kannst du später ergänzen.

• Kaufvertragsdatum (Pflicht).
• Übergang (Nutzen/Lasten) (Pflicht). Es darf nicht vor dem Kaufvertragsdatum liegen. Mit den Schnellwahlen Wie Kaufvertrag, Heute und 1. nächster Monat setzt du das Datum mit einem Tipp. Der Übergang steuert, wann der Verkauf abgeschlossen werden kann, und ist Grundlage der Frist-Erinnerung.
• Eigentumsumschreibung (Grundbuch) (optional). Wer am Ende des Abrechnungszeitraums im Grundbuch steht, rechnet die Nebenkosten der ganzen Periode ab. Ohne Datum gilt vorläufig der Übergang.
• Käufer (optional) mit E-Mail des Käufers, die für den Übergabe-Link gebraucht wird. Mit dem Haken Käufer als Kontakt speichern legst du ihn in deinen Kontakten an.
• Verkaufspreis und Verkaufskosten (optional).

Rechts (am Handy darüber) zeigt die Karte So läuft der Übergang, was am gewählten Tag passiert: Dein letzter Tag als Vermieter, Käufer ab, die Zahl der Mietverträge, die übergehen („Mietverträge gehen über (§ 566 BGB)“), Kaution geht mit und Rückstände bleiben bei dir. Darunter erinnert die Karte Steuer kommt danach daran, dass du § 23 EStG und den Geldeingang in Ruhe nachtragen kannst.

Mit Weiter: Übergabe-Paket speicherst du den Verkauf. Kaufvertragsdatum und Übergang lassen sich nach dem Abschluss nicht mehr ändern.

Schritt 2: Übergabe-Paket

Das Übergabe-Paket enthält die Unterlagen, die der Käufer bekommt. Es liegt zusätzlich als Nachweis in deinem Dokumentenarchiv.

• Immer im Paket: der laufende Mietvertrag und die Kautionsbestätigung. Das ist für den Übergang gesetzlich erforderlich (§ 566 BGB).
• Weitere Unterlagen · du entscheidest: Dokumente des Objekts wählst du einzeln ab oder an. ImmoMVP macht einen Vorschlag („Vorschlag: nicht weitergeben“ bzw. „Vorschlag: n Dokumente ins Paket“). Nicht gewählte Unterlagen erscheinen im Paket nur als Anzahl, nicht mit Namen.
• Datenschutzhinweis: Du bestätigst, dass du keine separaten Bonitäts- oder Bewerbungsunterlagen der Mieter an den Käufer weitergibst. Ohne Haken entsteht kein Paket. Dokumente, deren Name oder Titel auf eine Bonitäts- oder Bewerbungsunterlage hinweist (etwa „SCHUFA“, „Gehaltsnachweis“, „Ausweis“), sperrt ImmoMVP für das Paket. Prüfe die Auswahl trotzdem selbst.
• Rechts (am Handy darüber) siehst du die Zahl der Dateien und die ungefähre Größe. Der Download-Link des Pakets gilt 60 Minuten („Link 60 Min. gültig“). Große Pakete werden im Hintergrund erstellt, dann geht es von selbst weiter.

Mit Paket erzeugen & weiter erstellst du das Paket. Hast du schon eines mit unveränderter Auswahl, steht dort Vorhandenes Paket verwenden & weiter. Änderst du die Auswahl später, musst du das Paket neu erzeugen.

Hat der Käufer kein ImmoMVP, wählst du unten Käufer ohne ImmoMVP? Ohne Paket nur archivieren →. Das führt zum Abschluss durch Archivieren (siehe unten).

Schritt 3: Link an den Käufer

Oben wählst du unter Wie schließt du ab? zwischen An Käufer in ImmoMVP übertragen und Nur archivieren. Für die Übertragung stellt ImmoMVP einen Übergabe-Link mit Code aus.

Link senden oder selbst weitergeben

1. Trage unter E-Mail des Käufers die Adresse ein und tippe auf Übergabe-Link senden. Dafür braucht ImmoMVP eine Absender-E-Mail. Fehlt sie, meldet die App: „Es ist keine Absender-E-Mail hinterlegt. Bitte unter Einstellungen › Absender & Dokumente ergänzen und erneut versuchen.“
2. Oder gib den Link selbst weiter. Unter „oder selbst weitergeben“ findest du Link kopieren und den Code zum Abtippen mit Code kopieren.

• Der Code hat 16 Zeichen im Format XXXX-XXXX-XXXX-XXXX. Er ist nur einmal einlösbar und nur jetzt im Klartext sichtbar. Kopiere ihn also gleich.
• Gültigkeit: 72 Stunden. Stellst du den Link vor dem Übergang aus, bleibt er bis mindestens 72 Stunden nach dem Übergangstag gültig.
• Einlösbar ist der Code erst ab dem Übergangstag. Davor kann sich der Käufer die Übernahme nur ansehen.
• Neu erzeugen: Der bisherige Link und Code werden sofort ungültig. Hat der Käufer sie schon, braucht er die neuen. Paket und Auswahl bleiben.
• Widerrufen: Link und Code werden ungültig, der Käufer kann sie nicht mehr einlösen.
• Verschickst du den Link erneut, obwohl der Code nicht mehr sichtbar ist, fragt ImmoMVP „Neuen Link erzeugen und senden?“. Ein bereits gemailter oder weitergegebener Link wird dadurch ungültig.

Der Verlauf

Die Karte Verlauf zeigt, was passiert ist: „Übergabe-Link an … gesendet“ mit dem Versandstatus (wartet auf Versand, versendet, fehlgeschlagen), dann „Käufer übernimmt – du bekommst eine Mitteilung“ und am Ende „Käufer hat übernommen“. Die Karte „Übergabe an den Käufer“ zeigt den Zustand des Links: „Noch nicht übernommen“, „Übernommen“ oder „Kein gültiger Link“.

Auf der rechten Seite findest du die Karte Mieter informieren (siehe unten) und die Karte Nach der Übernahme. Sie nennt die Folgen: Dein Objekt wird archiviert („verkauft“) und die Daten bleiben 8 Jahre. Rückstände bis zum Übergang bleiben bei dir und sind nur noch manuell mahnbar. Der Mieter sieht im Portal ab dann den neuen Vermieter.

Mieter informieren

Die Karte Mieter informieren steht im Assistenten rechts (am Handy darüber) neben dem Link bzw. im Abschluss. ImmoMVP verschickt an die Mieter nichts von selbst („Wird nicht automatisch versendet“).

• Mit Anschreiben öffnen erzeugst du die Anschreiben an die Mieter, die du selbst verschickst.
• Hast du einen Mieter informiert, setzt du bei ihm Als informiert markieren. Mit Markierung zurücknehmen machst du das rückgängig.
• Gibt es keine laufenden Mietverträge, steht dort: „Es gibt keine laufenden Mietverträge – du musst niemanden informieren.“
• Die Karte nennt als Grundlage Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO in Verbindung mit § 566 BGB.
• Verwalten kann das nur der Kontoinhaber: „Mieter informieren und den Übergabe-Link verwaltet der Kontoinhaber.“

Was der Mieter danach im Portal sieht, steht im Kapitel „Mieter-Portal“.

Nur archivieren

Für Käufer ohne ImmoMVP wählst du Nur archivieren. Dann gibt es keinen Übergabe-Link.

1. Wähle im Schritt „Übertragung“ den Weg Nur archivieren. Mitglieder ohne Übertragungsrecht sehen direkt den Schritt Abschluss: Archivieren.
2. Tippe auf Verkauf archivieren und bestätige „Verkauf abschließen und archivieren?“ mit Archivieren.

• Archivieren geht erst am oder nach dem Übergang. Davor nennt ImmoMVP den Grund in der Fußzeile des Assistenten.
• Die Mietverträge enden einen Tag vor dem Übergang mit dem Grund „übergegangen (§ 566 BGB)“. Das Objekt wird schreibgeschützt archiviert und trägt „Verkauft am …“. Belege kannst du auch danach noch ergänzen und korrigieren, soweit keine abgeschlossene Abrechnung oder Freigabe dagegensteht. Die Daten bleiben 8 Jahre ab dem Ende des Jahres der letzten Eintragung aufbewahrt. Ein Beleg oder eine Abrechnung nach dem Verkauf verschiebt die Frist entsprechend.
• Mit Objekt wiederherstellen in der Karte „Verwaltung“ des archivierten Objekts machst du den Verkauf rückgängig. Die Verträge sind dann wieder aktiv.

Schritt 4: Steuer · § 23

Der Schritt Steuer · § 23 ist optional („optional, auch später“). Du kannst ihn nach dem Abschluss jederzeit nachholen: Auf der Karte Verkauf abgeschlossen steht Steuer ergänzen. Speichern ändert nur diese Angaben, nicht den Verkauf selbst.

• Steuerliche Angaben (§ 23 EStG): Geldeingang (Kaufpreis erhalten) und Fragen zur Eigennutzung, etwa ob das Objekt seit der Anschaffung ausschließlich selbst bewohnt war.
• Kosten, Raten & Umsatzsteuer: Verkaufskosten, die Option „Kaufpreis wird in Raten gezahlt“ und die Umsatzsteuer-Fragen. Bei Ratenzahlung weist die § 23-Berechnung keinen Gewinn aus. Das solltest du mit deinem Steuerberater abstimmen.
• Notiz zum Verkauf.

Nach dem Verkauf

• Solange der Verkauf offen ist, erinnert dich die Automatisierung 7 Tage vor dem Übergang und danach wöchentlich.
• Übertragene Verkäufe stehen im Archiv unter Verkauft als eigene Zeile. Ein Tipp springt zur Verkaufsakte im Objekt. Liegt das Objekt nicht mehr in deinem Konto, öffnet sich die Akte als eigene Seite. Dort pflegst du Preis, Kosten, Käufer, Grundbuchdatum und Notiz nach und öffnest das Übergabe-Paket. Eine Berechnung nach § 23 EStG ist dann nicht verfügbar.
• Belege und Buchungen mit Datum nach dem Übergang bleiben möglich (Chip „Nachläufer nach Verkauf“). Ein Datum mehr als 90 Tage in der Zukunft wird abgelehnt.
• Erstattungen, zum Beispiel anteilige Grundsteuer vom Käufer, ordnest du als „Erstattung (mindert Werbungskosten)“ zu. Sie werden nicht auf Mieter umgelegt.
• Mietzahlungen für Monate nach dem Übergang kannst du nicht zuordnen. Sie gehören dem Käufer.
• Rückstände bis zum Übergang bleiben bei dir sichtbar. Du kannst sie nur noch von Hand mahnen, es gibt keinen automatischen Versand. Mehr dazu im Kapitel „Mahnwesen & Automatisierung“.

Käufer: Link öffnen

Der Käufer bekommt von dir einen Link wie immomvp.de/uebernehmen, meist per E-Mail.

1. Er öffnet den Link. Die Seite zeigt „Du übernimmst ein Objekt“ und erklärt: Nach dem Anmelden siehst du, was du übernimmst und was beim Verkäufer bleibt. Erst der Klick auf „Objekt übernehmen“ legt das Objekt an.
2. Er tippt auf Anmelden & Übergabe öffnen. Hat er noch kein Konto, registriert er sich im nächsten Schritt.
3. Auf dem Handy öffnet sich die App-Ansicht, am Computer das Web-Portal. Dort erscheint die Vorschau der Übernahme.

Der Code steht im Link hinter dem „#“. Beim Aufruf der Seite wird er nicht an den Server geschickt und sofort aus der Adresszeile entfernt. Findet die Seite keinen gültigen Code, bietet sie ImmoMVP öffnen an, und der Käufer gibt den Code von Hand ein.

Käufer: Code eingeben

Wer den Link nicht nutzt, gibt den Code in der App ein.

Objekte › Immobilie anlegen › Objekt übernehmen

1. Beim Anlegen eines Objekts wählt der Käufer die Kachel Objekt übernehmen („Übergabe-Code vom Verkäufer einlösen“).
2. Im Fenster „Übergabe-Code oder Link des Verkäufers“ gibt er den Code ein oder fügt den ganzen Link ein. Das Feld zeigt „XXXX-XXXX-XXXX-XXXX oder Link“.
3. Er tippt auf Weiter. Erst jetzt lädt ImmoMVP die Vorschau. Angelegt wird noch nichts.

Übernehmen kann nur der Kontoinhaber. Delegierte Rollen sehen die Kachel nicht. Öffnen sie einen Übergabe-Link, meldet ImmoMVP „Nur der Kontoinhaber kann ein Objekt übernehmen — nicht eine delegierte Rolle.“

Käufer: Vorschau und Übernahme

Die Vorschau heißt Objekt übernehmen („Prüfe, was du übernimmst. Erst dein Klick legt das Objekt in deinem Konto an.“). Sie zeigt Kennzahlen zu Objekt, Übergang, Miete im Monat und Kaution sowie drei Listen:

• Du übernimmst: Stammdaten und Einheiten des Objekts, die Mietverträge, die Zähler und die Kautionen laut Stand des Verkäufers, ohne Notizen des Verkäufers.
• Bleibt beim Verkäufer: Rückstände bis zum Übergang, Belege und Buchungen, Dokumente und Kontakte.
• Danach · deine nächsten Schritte: Kaution erfassen und der Verwahrung zuordnen, Mietkonto zuordnen, Mieter als Kontakte anlegen, Übergabe-Paket beim Verkäufer anfordern.

Unten stehen die Knöpfe Später und Objekt übernehmen.

Wenn die Übernahme gesperrt ist

• Zu früh: „Die Übernahme ist erst ab dem Übergangstag möglich.“ Die Vorschau nennt den Tag („Einlösbar ab …“). Ansehen geht schon vorher.
• Tarif zu klein: „Dein Tarif reicht für dieses Objekt nicht: Mit ihm hättest du n Einheiten. Wähle einen größeren Tarif und öffne den Link danach erneut.“ Mit Tarife ansehen gelangt der Käufer zur Tarifwahl. Nach der Rückkehr lädt die Vorschau neu.

Nach dem Klick

Die Meldung Objekt als Kopie angelegt bestätigt: Das Objekt liegt mit Stammdaten, Einheiten, Mietverträgen und Zählern im Konto des Käufers. Belege und Dokumente des Verkäufers werden nicht übertragen. Der Käufer bittet den Verkäufer dafür um das Übergabe-Paket. Mit Objekt öffnen springt er ins neue Objekt. Konnten einzelne Einträge keiner Einheit zugeordnet werden, liegen sie auf Objektebene, und ein Hinweis nennt die Zahl.

Käufer: Checkliste „Nach der Übernahme“

Im neuen Objekt zeigt eine Karte Nach der Übernahme, was noch zu tun ist. Der Fortschritt steht als „n von m“ daneben.

• Kaution erfassen: Für Mietverträge fehlt noch, wo die Kaution liegt.
• Mietkonto zuordnen: Damit erkennt ImmoMVP die Mietzahlungen auf deinem Konto.
• Mieter als Kontakt anlegen: Die Kontaktdaten bleiben beim Verkäufer, bis du sie hast.
• Übergabe-Paket beim Verkäufer anfordern: Belege, Dokumente und Zählerstände bis zum Übergang.

Mit Ausblenden schließt du die Karte.

Was der Mieter bemerkt

Der Mietvertrag läuft unverändert weiter. Im Mieter-Portal sieht der Mieter nach der Übernahme den Hinweis „Dein Vermieter hat gewechselt“ mit dem neuen Vermieter. Offene Beträge aus der Zeit davor bleiben beim früheren Vermieter. Den Hinweis beschreibt der Abschnitt Tab „Übersicht“ im Kapitel „Mieter-Portal“.