Objekte & Mietverträge

Objekte anlegen

Ein Objekt ist eine Immobilie in deinem Bestand: Wohnung, Haus, Gewerbefläche oder Stellplatz. Alles andere hängt daran: Mietverträge, Zähler, Dokumente und Nebenkosten.

Objekte › Immobilie anlegen

1. Wähle die Kategorie. Zur Auswahl stehen Wohnung, Einfamilienhaus, Wohnhaus, Gewerbefläche, Stellplatz und Garage. Die Kachel „Objekt übernehmen“ brauchst du nur, wenn du ein Objekt von einem anderen Nutzer erhältst (siehe „Objekt übertragen“).
2. Fülle die Felder aus. Pflicht sind nur der Name und die Kategorie.
3. Tippe unten auf Immobilie anlegen.

Die wichtigsten Felder

• Adresse, Kaufpreis, Kaltmiete (beim Wohnhaus ergibt sich die Miete aus den Einheiten).
• Fläche in m²: Sie ist die Grundlage für Umlage nach Fläche und für die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Trage sie früh ein.
• Kaufdatum: Es verbessert die Wertermittlung und wird beim Verkauf gebraucht.
• Profi-Daten (ausklappbar): Hausgeld, Sanierungsjahr, Heizung, Energieklasse, Flurstück, Lagefinanzamt, AfA-Basis und -Satz, Erwerbsart. Der AfA-Satz wird aus dem Baujahr abgeleitet. Fehlen Kaufdatum und AfA-Basis, merkst du es erst in der Steuerauswertung. Trage beides deshalb gleich ein.

Du kannst die Kategorie später im Bearbeiten-Formular ändern. Sie wirkt sich dann auf die angezeigten Felder aus.

Objektliste

Die Liste hat einen Umschalter Aktive Objekte / Archiv, eine Suche nach Objekt, Adresse und Typ sowie Filter für Wohnen, Gewerbe, Parken und Leerstand. Im Archiv filterst du nach „Verkauft“ und „Archiviert“.

Objektansicht

Die Detailansicht hat fünf Reiter: Übersicht, Finanzen, Nebenkosten, Zähler und Dokumentenordner. Den Mietvertrag findest du als Karte in der Übersicht, nicht in einem eigenen Reiter.

Fotos

Im Fotorundgang des Objekts sortierst du Bilder nach Kategorien wie Wohnzimmer, Küche, Badezimmer oder Keller.

• Hinzufügen: Kamera oder Fotogalerie. Ein Bild darf bis 10 MB groß sein.
• Sortieren: Bilder per Drag & Drop umordnen.
• Bearbeiten: Bildunterschrift und Kategorie je Foto ändern. Eigene Kategorien legst du mit Neue Kategorie an. Löschst du eine Kategorie, bleiben die Fotos erhalten.
• Im Auswahlmodus löschst du mehrere Fotos auf einmal.

Labels

Labels sind frei wählbare Marker wie „Sanierungsbedürftig“ oder „Energieeffizient“. Du kannst mehrere pro Objekt oder Einheit vergeben. Sie ersetzen nicht den Mietstatus.

• Öffne die Label-Auswahl in der Einheiten-Tabelle (Spalte „Labels“) oder am Objekt.
• Unter „Bibliothek verwalten“ legst du Labels an, benennst sie um und wählst eine Farbe.
• Jedes Label gilt entweder für alle Objekte oder nur für das aktuelle.
• Löschst du ein Label, verschwindet es bei allen Einheiten, die es tragen.

Einheiten im Wohnhaus

Nur die Kategorie Wohnhaus kann Einheiten enthalten. Eine Einheit ist eine Wohnung, Gewerbefläche, ein Stellplatz oder eine Garage im Haus. So bildest du auch gemischt genutzte Häuser ab.

Objekte › Wohnhaus › Übersicht › Einheiten › Einheit hinzufügen

1. Gib den Namen ein, zum Beispiel „EG Links“. Wähle den Typ der Einheit (Standard ist Wohnung). Etage, Seite (Links, Mitte, Rechts) und Lage sind optional. Der Namensvorschlag entsteht aus Etage und Seite, du kannst ihn überschreiben.
2. Trage die Details ein: Fläche, Zimmer, Baujahr, Ziel-Miete. Tippe dann auf Einheit anlegen.

Die Einheiten-Tabelle zeigt Einheit, Mietstatus, Mieter, Labels, Fläche und Kaltmiete. Du kannst sie sortieren und archivierte Einheiten filtern.

Regeln für Mietverträge im Wohnhaus

• Pro Einheit gibt es höchstens einen aktiven Mietvertrag.
• Ein aktiver Generalmieter-Vertrag (Vertrag über das ganze Haus) sperrt Verträge für einzelne Einheiten. Umgekehrt ist ein Generalmieter-Vertrag nicht möglich, solange Einheiten-Verträge bestehen.
• Bei Wohnung und Einfamilienhaus (ohne Einheiten) kannst du mehrere aktive Verträge gleichzeitig anlegen, etwa für Wohngemeinschaften.
• Ältere Verträge ohne Einheit gelten als Objekt- bzw. Generalmieter-Verträge. Über „Vertrag einer Wohnung zuordnen“ weist du sie nachträglich einer Einheit zu.

Mietvertrag anlegen

Der Mietvertrag legt Miete, Laufzeit und Mieter fest. Daraus erzeugt ImmoMVP die monatlichen Forderungen. ab Starter

Objekte › Objekt › Übersicht › Vertragskarte

1. Öffne das Objekt (bei einem Wohnhaus die Einheit) und tippe in der Übersicht auf Mietvertrag anlegen. Gibt es schon einen Vertrag, öffnest du ihn und wählst Weiteren Vertrag anlegen.
2. Trage den Mieternamen ein. Alternativ wählst du Mieter aus Kontakten verknüpfen. Dann werden Name, E-Mail und Telefon übernommen.
3. Gib Mietbeginn, monatliche Miete sowie Nebenkosten- und Heizkosten-Vorauszahlung ein. Ohne Mietende ist der Vertrag unbefristet.
4. Ergänze bei Bedarf die weiteren Felder (siehe unten) und speichere.

Weitere Felder

• E-Mail und Telefon: Die E-Mail-Adresse brauchst du für die Mieter-Einladung, das Mahnwesen und den Versand von Schreiben.
• Fälligkeitstag (1 bis 31): Er ist die Grundlage für Mahnfristen und die Zuordnung von Zahlungen zum richtigen Steuerjahr.
• Kündigungsfrist in Monaten (optional). Bei Gewerbe weist die App auf § 580a BGB hin.
• Nutzungsart Wohnraum oder Gewerbe. Sie leitet sich sonst aus der Objektkategorie ab und entscheidet, ob die Mieterhöhung nach § 558 und die Kautionsgrenze nach § 551 gelten. Bei Mischnutzung trägst du den Wohnanteil ein.
• Mieter ist Verbraucher oder Unternehmen: Das bestimmt den Verzugszinssatz im Mahnwesen.
• Umsatzsteuer ausweisen (19 %): nur bei Gewerbe, Stellplatz und Garage. Mit „Beträge verstehen sich als“ Brutto oder Netto legst du fest, wie die Beträge zu lesen sind.
• Zubehör verknüpfen: Stellplatz oder Garage gehören dann zum Vertrag. Ihre Mieten fließen in eine gemeinsame Forderung.
• Kaution: siehe Abschnitt „Kaution“.
• Vertrags-PDF hinterlegen ab Plus: Lade den unterschriebenen Vertrag als PDF hoch.

Was beim Anlegen automatisch passiert

• ImmoMVP legt einen Mieter-Kontakt an. Gibt es ihn schon (gleiche E-Mail oder gleicher Name am selben Objekt), wird er wiederverwendet.
• Die monatlichen Forderungen (Sollstellungen) werden erzeugt.

Mietvertrag verwalten

Tippe in der Übersicht auf die Vertragskarte. Die Detailansicht gliedert sich in Miete, Vertrag, Beendigung, Kaution, Dokument und Aktionen.

Aktionen

• Bearbeiten
• Mieter einladen
• Übergabe durchführen (siehe „Wohnungsübergabe“)
• Dauermietrechnung erstellen als PDF. Dafür brauchst du Absender- und Steuerangaben unter Einstellungen › Absender & Dokumente.
• Vertrag beenden (siehe „Kündigung und Vertragsende“)
• Vertrag archivieren, DSGVO-Löschung, Vertrag löschen
• Unter „Frühere Verträge“ stellst du Verträge wieder her.

Mieter einladen

1. Tippe auf Mieter einladen.
2. Gib optional eine E-Mail-Adresse ein. Ohne Adresse erzeugt ImmoMVP nur einen Code und einen Link, die du selbst weitergibst. Bei Bedarf wählst du die Einheit.
3. Der Mieter löst die Einladung im Mieter-Portal ein. Sie ist 96 Stunden gültig.

Mit „Einladung zurückziehen“ bzw. „Verbindung beenden“ verliert der Mieter sofort den Zugriff auf Vertrag, freigegebene Dokumente, Forderungen und Zähler. Es sind höchstens 15 Einladungen pro Minute möglich.

Archivieren, löschen, anonymisieren

Kontakte

Die Kontaktliste sammelt Mieter und alle, mit denen du zu tun hast: Handwerker, Hausmeister, Bank, Versicherung und mehr.

Kommunikation › Kontakte (mobil) oder Kontakte in der Seitenleiste (Desktop)

1. Tippe auf Neuen Kontakt.
2. Wähle den Typ: Mieter, Vermieter, Hausmeister, Hausverwaltung, Handwerker, Steuerberater, Makler, Bank, Versicherung oder Sonstiges.
3. Trage den Namen ein (Pflicht). Unternehmen, E-Mail, Telefon, Adresse und Notizen sind optional.

• Die Liste hat Suche und Rollenfilter.
• Im Kontakt rufst du an, schreibst eine Mail oder startest einen Chat. Mit „Immobilie verknüpfen“ verbindest du den Kontakt mit einem Objekt. Ein Kontakt hat höchstens ein verknüpftes Objekt.
• Mieter-Kontakte entstehen automatisch beim Anlegen eines Mietvertrags.

Mehr zu Chats und Nachrichten steht im Kapitel „Kommunikation“.

Kaution

ImmoMVP führt die Kaution von der Vereinbarung bis zur Abrechnung. Die Kaution ist für dich eine Verbindlichkeit, keine Miete.

Finanzen › Kautionen

Die Übersicht zeigt Soll gesamt, Ist gehalten und Handlungsbedarf. Du filterst nach Gesichert, Handlungsbedarf, In Abrechnung und Abgeschlossen und suchst nach Mieter, Objekt oder Einheit.

Kaution vereinbaren

Du trägst die Kaution im Mietvertrags-Formular im Abschnitt „Kaution“ ein. Die Kautionskarte erscheint auch in der Vertragsansicht.

• Höhe: Bei Wohnraum höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB). Ein höherer Betrag wird beim Anlegen oder Erhöhen abgelehnt. Die Kaltmiete von verknüpftem Zubehör zählt mit. Bei Gewerbe gibt es keine Grenze.
• Sicherungsart: Geldkaution, Bürgschaft oder Verpfändung. Bei Bürgschaft und Verpfändung trägst du Bürge bzw. Anbieter und Urkundennummer ein und lädst die Urkunde hoch (PDF, JPG oder PNG). Ohne Urkunde gilt die Kaution als nicht gesichert.
• Zahlweise: Einmalzahlung oder drei Monatsraten. Rate 1 ist zum Mietbeginn fällig, Rate 2 und 3 je einen Monat später.
• Kautionskonto (IBAN, optional): Mit Konto gilt die Kaution als getrennt von deinem Vermögen angelegt.

Zahlungen verbuchen

Öffne die Kautionskarte und wähle Zahlung verbuchen. Zur Auswahl stehen:

• Einzahlung
• Umbuchung bzw. „Als angelegt speichern“ (Anlage auf dem Kautionskonto)
• Zinsgutschrift (gehört dem Mieter, ist keine Einnahme)
• Rückzahlung
• Rückbehalt verrechnen (für die Nebenkostenabrechnung)

Zahlungsart: Überweisung, Barzahlung oder Sonstiges. Buchungen, die aus einem Bankumsatz stammen, änderst du nur in den Transaktionen.

Kautionsmahnung

Für überfällige Raten wählst du Kautionsmahnung erstellen. Die Zahlungsfrist liegt zwischen 3 und 60 Tagen (Standard 14). Die Mahnung enthält keine Kündigungsandrohung. ImmoMVP legt das PDF im Ordner „Kaution“ ab. Zustellen musst du es selbst. Bei einem Rückstand von mindestens zwei Nettokaltmieten im laufenden Wohnraum-Vertrag weist die App auf § 569 Abs. 2a BGB hin.

Kautionsabrechnung

Die Abrechnung hat drei Schritte: Bestand, Abzüge, Ergebnis.

• Voraussetzung: Der Vertrag ist gekündigt bzw. beendet und hat ein Enddatum, oder ein abgeschlossenes Auszugsprotokoll liegt vor. Abschließen kannst du erst nach dem Mietende.
• Abzüge: Schäden und Kosten als eigene Positionen, offene Mietforderungen (die gewählten Monate werden als bezahlt verbucht) und ein Sicherheitsrückbehalt für die Nebenkosten (Status „in Abrechnung“). Die Kaution tilgt keine Mahnnebenkosten.
• Ergebnis: Auszahlung an den Mieter oder Nachforderung. Mit der Option „Auszahlung jetzt als Buchung erfassen“ wird die Auszahlung gleich verbucht.
• Du siehst eine PDF-Vorschau. „Abrechnung abschließen“ ist endgültig. Danach kannst du sie nur noch stornieren. Dabei werden die Buchungen zurückgenommen, das PDF bleibt als „STORNIERT“ erhalten. Einen Entwurf kannst du verwerfen.

Die Kaution ist in jedem Tarif verfügbar. In einem archivierten Objekt kannst du sie weiterhin abrechnen.

Wohnungsübergabe

Mit dem digitalen Protokoll dokumentierst du Ein- und Auszug direkt vor Ort: Räume, Mängel mit Fotos, Zählerstände, Schlüssel und Unterschriften. Das Ergebnis ist ein PDF im Dokumentenarchiv. ab Plus

Objekt › Übersicht › Übergaben › Einzug protokollieren bzw. Auszug protokollieren

Weitere Einstiege: in der Vertragsansicht die Aktion Übergabe durchführen (vorbelegt mit „Auszug“, wenn der Vertrag in den nächsten 90 Tagen endet, sonst „Einzug“) und in der Checkliste „Beendigung“. Im Tarif Starter zeigt die Karte „Ab Plus verfügbar“. In archivierten Objekten gibt es sie nicht.

Die Schritte im Assistenten

1. Grunddaten: Art, Termin und Ort. Teilnehmer sind Vermieter bzw. Vertretung, Mieter (mehrere möglich, mit Häkchen „Anwesend“) und optional ein Zeuge. Mindestens ein Mieter mit Namen ist Pflicht.
2. Räume & Zustand: ImmoMVP schlägt Räume aus der Zimmerzahl vor. Du änderst sie frei. Je Raum wählst du den Gesamtzustand (Gut, Gebraucht, Mangelhaft), prüfst Boden, Wände/Decken, Fenster, Türen, Heizkörper, Elektrik und Sanitär, schreibst Bemerkungen und fügst Fotos an. Ein als Mangel markierter Punkt erscheint automatisch im nächsten Schritt.
3. Mängel: Beschreibung (Pflicht), Raum, „Behebung durch“ (Mieter, Vermieter, Keine), Frist, geschätzte Kosten und Fotos.
4. Zählerstände: Wähle vorhandene Zähler oder lege neue an. Mit dem Kamera-Button liest die KI den Stand aus dem Foto.
5. Schlüssel: Haustür, Wohnungstür, Briefkasten, Keller, Garage und weitere, jeweils mit Anzahl und Bemerkung.
6. Abschluss-Angaben: Beim Einzug die übergebenen Unterlagen und die Rauchmelder-Prüfung. Beim Auszug die neue Anschrift des Mieters, Renovierungsvereinbarungen und der Schalter Kautionsverrechnung vorbereiten.
7. Zusammenfassung: Hinweise bei fehlendem Mieter, fehlenden Zählerständen oder Fotos. Sie sind nur Warnungen.
8. Unterschriften: Vermieter und Mieter unterschreiben mit dem Finger. Setze das Häkchen „Zustand der Wohnung anerkannt“, wenn es zutrifft. Verweigert der Mieter die Unterschrift, wählst du „Mieter verweigert Unterschrift“ und trägst einen Vermerk ein. Der Vermerk steht im PDF. Übergabe abschließen geht nur mit beiden Unterschriften oder mit Verweigerungs-Vermerk.

ImmoMVP speichert automatisch mit. Beim Schließen fragt es „Entwurf behalten?“. Pro Protokoll sind höchstens 60 Dateien (Fotos und Unterschriften) möglich.

Nach dem Abschluss

• Die Zählerstände werden als reguläre Zählerstände mit Quelle „Übergabe“ gespeichert. Sie fließen in die Verbrauchsabrechnung ein.
• Das PDF liegt im Dokumentenarchiv in der Kategorie „Übergabe“.
• Der Mieter bekommt das Protokoll im Mieter-Portal freigegeben, eine E-Mail mit Link (ohne Anhang) und eine Push-Nachricht. Das geschieht nur, wenn die Übergabe mit einem Mietvertrag verknüpft ist, und die Push-Nachricht nur, wenn der Mieter das Portal angenommen hat.
• Beim Auszug mit dem Schalter „Kautionsverrechnung vorbereiten“ entsteht ein Entwurf der Kautionsabrechnung. Übernommen werden nur Mängel mit „Behebung durch Mieter“ und Kosten über 0 €.
• Ist das Tageslimit für Mails (200 pro Tag) erreicht, geht keine Mail raus. Das Protokoll wird trotzdem fertig.

Die digitale Unterschrift gilt als einfache elektronische Signatur. Das Protokoll ist formfrei.

Staffelmiete, Indexmiete und einvernehmliche Änderung

Änderungen der Kaltmiete pflegst du in der Vertragsansicht im Bereich Mietanpassungen. Ein Umschalter steht auf Standard, Staffel oder Index. Beim Wechsel fragt die App, ob vorhandene Stufen ersetzt werden sollen. Die Stufen werden dabei archiviert.

Einvernehmliche Änderung

Im Standard-Modus wählst du Einvernehmliche Änderung. Trage „Gültig ab“ und die neue Kaltmiete ein. Nebenkosten- und Heizkosten-Vorauszahlung sind optional. Pro Stichtag ist nur eine Anpassung möglich.

Staffelmiete einrichten

1. Wähle Staffel und tippe auf Staffelmiete einrichten. Die aktuelle Kaltmiete ist der Ausgangswert.
2. Lege die Erhöhung je Stufe als Betrag oder Prozent fest.
3. Wähle das Intervall in Monaten (mindestens 12) und die Anzahl der Stufen (1 bis 50).
4. Gib „Erste Stufe ab“ an. Das Datum liegt in der Zukunft und mindestens ein Jahr nach Vertragsbeginn bzw. der letzten Mietänderung.
5. Prüfe die Vorschau der Stufen und tippe auf Staffel speichern.

Jede Stufe greift automatisch zum Stichtag. Bei Prozentstufen baut jede Stufe auf der gerundeten Vorstufe auf. Optional erstellst du ein Erinnerungsschreiben an den Mieter als PDF, auf Wunsch mit E-Mail-Versand ab Plus. Es ist rein informativ. Die Fristen-Kachel „Staffelstufe steht an“ erscheint 30 Tage vorher.

Indexmiete einrichten

1. Wähle Index und tippe auf Indexmiete einrichten.
2. Trage Basisjahr, Basis-Verbraucherpreisindex und Basismonat ein (empfohlen: der Monat des Mietbeginns). Optional legst du eine Mindest-Erhöhung fest. ImmoMVP schlägt den amtlichen Index von Destatis vor, du kannst ihn überschreiben.

Für eine Anpassung wählst du Indexanpassung erfassen. Gib Referenz-Index, aktuellen Index, Indexmonat und Erklärungsdatum ein. Beide Werte müssen aus derselben Destatis-Reihe stammen. Prüfe die Vorschau und tippe auf Anpassung anwenden.

• Die App lehnt eine Anpassung ab, wenn seit der letzten Mietänderung weniger als 12 Monate vergangen sind, wenn die Mindest-Erhöhung nicht erreicht ist oder wenn der Stichtag doppelt vorkommt.
• Die neue Miete gilt ab dem 1. des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung.
• Mit Indexanpassungs-Schreiben erstellen erzeugst du das Schreiben mit nachvollziehbarer Berechnung. Wähle die Anrede (Neutral, Herr, Frau). Das PDF liegt im Objektordner „Mieterhöhungen“. Der Direktversand per E-Mail erfordert ab Plus und eine Mieter-E-Mail.

Erinnerungen an Index- und Staffelanpassungen laufen über die Automatisierung, jeweils 30 Tage vorher. Bei Staffel- oder Indexmiete ist keine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete möglich.

Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Mit § 558 BGB verlangst du vom Mieter die Zustimmung zu einer höheren Miete. ImmoMVP prüft Fristen, Kappungsgrenze und Höchstbetrag. Die Vergleichsmiete ermittelt die App nicht. Du wählst ein Begründungsmittel und trägst den Wert selbst ein. Die Prüfung und der Vorgang sind ab Starter verfügbar, das Schreiben als PDF ab Plus.

Vertragsansicht › Mietanpassungen › Mieterhöhung § 558

Der Knopf erscheint nur bei Wohnraum-Verträgen im Standard-Modus und wenn kein Vorgang offen ist. Pro Vertrag läuft höchstens ein Verlangen gleichzeitig.

1. Vorgang anlegen

1. Wähle das Begründungsmittel: Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten oder Vergleichswohnungen. Je nach Mittel füllst du ein eigenes Teilformular aus. Beim Mietspiegel und beim Gutachten lädst du den Auszug hoch.
2. Trage die ortsübliche Vergleichsmiete je m² ein.
3. Wähle im Bereich Kappungsgrenze Bundesland und Gemeinde. Die App gleicht die Gemeinde mit den erfassten Gebieten ab und macht einen Vorschlag. Bestätige ihn. Ohne Bestätigung zeigt die App „unbekannt, bitte prüfen“ und rechnet nicht still mit 20 %.
4. Trage die neue Kaltmiete ein. Mit „Höchstbetrag übernehmen“ setzt du den zulässigen Höchstwert ein. Ein höherer Betrag lässt sich nicht speichern.
5. Gib Erklärungsdatum und „Zugang beim Mieter“ an. Ohne Zugangsdatum rechnet die App vorläufig mit dem Briefdatum.
6. Der Bereich „Prüfung“ zeigt live, ob alles passt. Mit Vorgang speichern entsteht ein Entwurf.

2. Schreiben erstellen

Öffne „Mieterhöhungsverlangen § 558“. Je nach Fall musst du Bestätigungen setzen:

• Beim Mietspiegel das Häkchen „kein neuerer Mietspiegel“. Bei einem Mietspiegel über 10 Jahren warnt die App deutlich.
• Bei anderen Mitteln trägst du die Werte eines qualifizierten Mietspiegels ein oder bestätigst, dass keiner existiert.
• Wenn eine Verwaltung absendet, wählst du „Mieter vom Vermieter in Kenntnis gesetzt“ oder „Original-Vollmacht liegt bei“.

Dann wählst du die Anrede und erzeugst das PDF (Objektordner „Mieterhöhungen“), auf Wunsch mit E-Mail-Versand. Das Schreiben trägt das Datum seiner Erstellung. Wirksamkeit und Fristen werden dabei neu berechnet. Es enthält den Hinweis auf das Sonderkündigungsrecht.

3. Antwort erfassen

Erfasse die Antwort des Mieters: Zustimmung, teilweise Zustimmung, Ablehnung, Urteil oder Vergleich. Erst die erfasste Zustimmung erzeugt die Mietanpassung. Bei rückwirkender Zustimmung entsteht eine eigene Nachforderung, die nie automatisch gemahnt wird. Du kannst das Verlangen auch zurückziehen, „Klage erhoben“ vermerken, den Vorgang als erledigt markieren oder den Entwurf löschen.

Diese Regeln prüft ImmoMVP

Fristerinnerungen kommen 14 Tage vorher über die Automatisierung und erscheinen auch im Aufgaben-Zentrum.

Kündigung und Vertragsende

Mit „Vertrag beenden“ hältst du fest, dass und wann ein Mietverhältnis endet. ImmoMVP erstellt dabei kein Kündigungsschreiben. Die Systemvorlage „Kündigungsbestätigung“ findest du in der Vorlagen-Bibliothek.

Vertragsansicht › Aktionen › Vertrag beenden

1. Wähle den Beendigungsgrund: Kündigung durch Mieter, Kündigung durch Vermieter, Aufhebungsvertrag, Fristablauf oder Sonstiges.
2. Trage das Mietende ein. Es muss nach dem Mietbeginn liegen.
3. Ergänze optional eine Notiz (bis 500 Zeichen) und speichere.

Was passiert

• Der Vertrag bleibt bis zum Mietende aktiv. Die Miete ist weiter geschuldet, Forderungen und Kennzahlen laufen weiter.
• Forderungen nach dem Monat des Mietendes entfernt ImmoMVP, sofern du sie nicht angefasst hast (keine Zuordnung, Mahnung oder Einnahme). Der Monat des Mietendes bleibt voll geschuldet.
• Mit „Beendigung bearbeiten“ korrigierst du Datum, Grund und Notiz.
• „Beendigung zurücknehmen“ macht die Erfassung rückgängig. Die entfernten Forderungen kommen mit dem nächsten Monatslauf zurück. Das geht nicht, solange eine abgeschlossene Kautionsabrechnung besteht oder der Vertrag abgeschlossen ist. Mach diese Schritte erst rückgängig.

Checkliste „Beendigung“

1. Beendigung erfasst.
2. Übergabeprotokoll (Auszug) starten oder fortsetzen.
3. Kautionsabrechnung starten oder fortsetzen. Der Schritt entfällt ohne Kaution und ist erst ab Mietende möglich, außer das Auszugsprotokoll liegt schon vor.
4. Vertrag abschließen. Der Status lautet dann „Beendet & abgerechnet“. Sind Übergabeprotokoll oder Kautionsabrechnung noch offen, warnt dich die App. Mit dem Abschluss beginnt die Aufbewahrungsfrist für personenbezogene Daten.

Bei befristeten Verträgen erinnert dich die Automatisierung 90 Tage vor Vertragsende. Die Kündigung deines ImmoMVP-Abos beschreibt das Kapitel „Konto & Abo“.

Archivieren, Löschen und Verkauf

Diese Funktionen findest du in der Karte Verwaltung in der Objektübersicht: „Immobilie verkaufen“, „Objekt übertragen“, „Immobilie archivieren“ und „Immobilie löschen“. Sie stehen nur dem Kontoinhaber (und delegierten Eigentümern bzw. Admins) zur Verfügung. Sie sind in jedem Tarif verfügbar.

Archivieren und Wiederherstellen

• Beende zuerst alle aktiven Mietverträge. Sonst meldet die App „Archivieren nicht möglich“.
• Du bestätigst, indem du den Objektnamen eintippst.
• Ein archiviertes Objekt ist schreibgeschützt („Archiviertes Objekt (Read-Only)“). Erlaubt bleiben Dokumente, Buchungen und Belege bis zum Stichtag, nachlaufende Mietzahlungen bis zum Stichtag, die Nebenkostenabrechnung einer noch offenen Periode sowie Vertragsabschluss und Kautionsabrechnung.
• Objekt wiederherstellen macht es wieder aktiv. Dabei prüft ImmoMVP das Einheitenlimit.

Löschen

• Ohne Finanzdaten wird das Objekt sofort endgültig gelöscht.
• Mit Finanzdaten wird es stattdessen mit dem Grund „gelöscht (Aufbewahrung)“ archiviert. Die Aufbewahrungsfrist beträgt 8 Jahre ab Ende des Kalenderjahres. Danach kannst du es mit „Endgültig löschen“ entfernen.

Verkauf erfassen

Der Verkauf hat zwei Schritte: erst erfassen, später abschließen.

1. Wähle Immobilie verkaufen.
2. Trage Kaufvertragsdatum und Übergang (Nutzen und Lasten) ein. Beides ist Pflicht. Der Übergang liegt nicht vor dem Kaufvertragsdatum. Beide Daten lassen sich nach dem Abschluss nicht mehr ändern.
3. Optional ergänzt du die Eigentumsumschreibung im Grundbuch, Verkaufspreis, Verkaufskosten und den Käufer (als Kontakt oder nur als Notiz). Die Eigentumsumschreibung entscheidet, wer die Nebenkostenabrechnung der ganzen Periode erstellt. Ohne Datum gilt vorläufig der Übergang.
4. Für die steuerlichen Angaben (Geldeingang, Eigennutzung, Kaufpreis in Raten, bereits geltend gemachte AfA) fragt die App, soweit sie gebraucht werden.

Das Objekt zeigt dann den Chip „Verkauf vereinbart“. 7 Tage vor dem Übergang erinnert dich die Automatisierung, danach wöchentlich, solange der Verkauf offen ist.

Verkauf abschließen

Wähle Verkauf abschließen und dann den Abschlussweg:

Weg „Übertragen“ im Detail

• Bestätige den Datenschutzhinweis. Ohne Häkchen entsteht kein Paket.
• Im Übergabe-Paket („Paket-Inhalt prüfen“) wählst du Dokumente einzeln ab. Mietverträge und Kautionen sind immer enthalten. Bonitätsunterlagen wie Selbstauskünfte bleiben zurückgehalten. Der Download-Link gilt 60 Minuten. Das Paket liegt zusätzlich als Nachweis im Dokumentenarchiv.
• Mit Token ausstellen (Namens-Bestätigung) erzeugst du ein Token für den Käufer. Es ist 72 Stunden gültig und widerrufbar. Der Käufer kann es erst ab dem Übergangstag einlösen.
• Mieter informieren erzeugt eine Vorlage je Mieter. Verschickt wird nichts automatisch.

Nach dem Verkauf

• Belege und Buchungen mit Datum nach dem Übergang bleiben möglich (Chip „Nachläufer nach Verkauf“). Ein Datum mehr als 90 Tage in der Zukunft wird abgelehnt.
• Erstattungen, zum Beispiel anteilige Grundsteuer vom Käufer, ordnest du als „Erstattung (mindert Werbungskosten)“ zu. Sie werden nicht auf Mieter umgelegt.
• Mietzahlungen für Monate nach dem Übergang kannst du nicht zuordnen. Sie gehören dem Käufer.

Objekt übertragen

Mit einem Token übergibst du ein Objekt an einen anderen ImmoMVP-Nutzer, ohne es zu verkaufen. Den Verkauf mit Übertragung beschreibt der vorige Abschnitt.

Objekt › Übersicht › Verwaltung › Objekt übertragen

1. Wähle unter „Was wird übertragen?“ mindestens einen Bereich: Mietverträge (mit Forderungen und Mietanpassungen), Zähler & Zählerstände, Finanzen (Ausgaben, Darlehen, Wertgutachten, Nebenkosten), Dokumente & Dateien, Kontakte, Schadensmeldungen, Übergabeprotokolle.
2. Tippe auf Token generieren. Gib das Token dem Empfänger.

Das Token ist 72 Stunden gültig und du kannst es widerrufen. Bankkonten und Bankumsätze werden nie übertragen. Nur der Kontoinhaber kann übertragen und übernehmen.

Als Empfänger

Wähle beim Anlegen eines Objekts die Kachel Objekt übernehmen und gib das Token ein (Transfer akzeptieren). Dein Einheitenlimit wird dabei geprüft. Mögliche Meldungen sind „Token nicht gefunden“, „abgelaufen“, „bereits eingelöst“ und „Du bist bereits der Eigentümer“.

Bestandsdaten importieren

Der Umzugsassistent übernimmt Objekte, Einheiten, Mieter, Verträge, Buchungen, Darlehen und Zähler aus einer anderen Software oder einer Tabelle.

Einstellungen › Datenimport

Auf der Startseite findest du Neuer Import, die ImmoMVP-Excel-Vorlage (mit den Blättern Objekte, Einheiten, Mieter, Mietverträge, Buchungen, Darlehen, Zähler, Zählerstände und einer Anleitung) und die Import-Historie.

1. Quelle wählen: zum Beispiel immocloud, VermietenPlus, objego, WISO, immoware24, eine eigene Tabelle, die ImmoMVP-Vorlage, ein DATEV-Buchungsstapel oder „Nur Dokumente (ZIP)“. Die Wahl steuert nur die Anleitung.
2. Dateien hochladen: Excel, CSV, DATEV-ZIP oder Dokumente-ZIP. Bestätige, dass du die Daten verarbeiten darfst.
3. Analyse starten: Die KI ordnet die Spalten zu.
4. Zuordnung prüfen. Bei DATEV entscheidest du je Konto, ob es Einnahmen oder Ausgaben sind oder nicht importiert wird.
5. Prüfung: ImmoMVP validiert jede Zeile.
6. Duplikate: Entscheide, was mit Dubletten passiert. Unentschiedene Fälle werden übersprungen.
7. Vorschau: Du siehst, was neu angelegt wird.
8. Import: Er läuft in Blöcken mit Fortschrittsanzeige.
9. Fertig: Du bekommst einen Report. Mit Import rückgängig machen nimmst du ihn zurück.

Grenzen und Hinweise

• Je Datei 25 MB, bis zu 10 Dateien je Import, bis zu 50.000 Zeilen je Blatt. Höchstens 2 Importe sind gleichzeitig offen.
• Die Quelle „Nur Dokumente (ZIP)“ gibt es ab Plus.
• Das Einheitenlimit deines Tarifs wird vor dem Import geprüft.
• Ein abgebrochener Import bleibt 30 Tage als Entwurf erhalten.
• Buchungen kommen als bezahlte Einnahmen und Ausgaben an, nicht als Bankumsätze. Es entstehen keine rückwirkend offenen Forderungen, nur der laufende Monat wird erzeugt. Bankkonten verbindest du nach dem Wechsel neu. Den Kontoauszug-Import beschreibt das Kapitel „Finanzen“. Die Live-Bankanbindung ist Demnächst.
• Für die KI gehen nur Überschriften und höchstens 20 pseudonymisierte Beispielzeilen raus. Die Rohdaten werden spätestens 14 Tage nach Abschluss gelöscht. Der Import zählt zum KI-Tageskontingent von 200 Aufrufen.
• Du bist für die personenbezogenen Daten in deinen Exporten verantwortlich.

Dokumentenarchiv und Vorlagen

Das Archiv sammelt alle Dokumente zu deinen Objekten. Auch erzeugte Dokumente wie Übergabeprotokolle, Mahnungen und Berichte landen automatisch dort. ab Plus Im Tarif Starter zeigt die App einen Sperrbildschirm mit Upgrade-Hinweis.

Verwaltung › Dokumente (mobil), Dokumente in der Seitenleiste (Desktop) oder der Reiter Dokumentenordner am Objekt

Hochladen und ordnen

• Hochladen: Tippe auf Hochladen oder ziehe Dateien ins Fenster (Web). Dateien dürfen bis 25 MB groß sein. Erlaubt sind PDF, Bilder (JPG, PNG, GIF, WebP, HEIC), TXT, CSV sowie Word-, Excel- und PowerPoint-Dateien.
• Ordner: Je Objekt gibt es automatisch einen Ordner. Mit „Neuer Ordner“ legst du weitere an. Ordner kannst du umbenennen, verschieben, leeren und löschen.
• Dateiaktionen: umbenennen, verschieben, Kategorie ändern, freigeben, löschen. Mit der Mehrfachauswahl verschiebst oder löschst du viele Dateien auf einmal.
• Kategorien: Rechtliches, Mietrecht, Nebenkosten, Energie, Baupläne, Baubeschreibung, Versicherung, Belege, Vorlagen, Berichte, Übergabe, Mahnungen, Sonstiges.
• Suche: „Dokumente durchsuchen…“.

Sortierungsregeln

Über „Sortierungsregeln“ legst du fest, dass Dateien automatisch in einen Ordner wandern. Kriterien sind Dateiname (enthält), Kategorie, Dateityp und Objekt. Die Regeln gelten in der Reihenfolge ihrer Priorität. Du kannst sie auch auf vorhandene Dateien anwenden.

Dokumente für Mieter freigeben

Wähle bei einer Datei Freigabe und den Mietvertrag, für den das Dokument sichtbar sein soll. Der Mieter liest es im Portal unter „Dokumente“. Der Vertrag muss zum Objekt des Dokuments passen. Die Freigabe ersetzt jeweils das gesamte Freigabe-Set des Vertrags.

In archivierten Objekten darfst du weiter Dokumente hinzufügen. Das Hochladen von Belegen mit Texterkennung beschreibt das Kapitel „Finanzen“.

Vorlagen-Bibliothek

Dokumente › Vorlagen-Bibliothek

Systemvorlagen (Chip „System“, nicht änderbar): Zahlungserinnerung, Kündigungsbestätigung, Übergabeprotokoll – Deckblatt, Mietbescheinigung und Eigentümerübertragung. Eigene Vorlagen legst du mit Vorlage erstellen an (Titel, Kategorie, Text mit Platzhaltern). Die Kategorien sind Mietvertrag, Mieterhöhung, Indexmieterhöhung, Kündigungsbestätigung, Übergabe, Mahnung und Sonstiges.

1. Tippe eine Vorlage an, prüfe die Vorschau und wähle Ausfüllen.
2. Wähle den Mietvertrag. Gibt es keinen aktiven, lege zuerst einen an.
3. ImmoMVP füllt die Platzhalter mit den Vertragsdaten, zum Beispiel Mietername, Adresse, Miete, Kaution, Beginn, Ende und Kündigungsfrist. Nicht auflösbare Platzhalter bleiben als {{…}} stehen, die App zählt sie („N Platzhalter fehlen noch“). Du bearbeitest den Text oder wählst „Trotzdem erzeugen“.
4. Tippe auf PDF erzeugen. Das Dokument landet im Archiv. Die Kategorie richtet sich nach der Vorlage.

Ein Vorlagentext darf höchstens 100 KB und 5000 Zeilen haben. Das Deckblatt der Übergabe enthält Platzhalter, die ImmoMVP nicht befüllt. Für die Übergabe nutzt du das digitale Protokoll. Mieterhöhungsschreiben nach § 558 und Indexschreiben erzeugst du direkt im jeweiligen Ablauf, nicht aus der Bibliothek.

Zähler und Zählerstände

Hier erfasst du Strom, Gas, Wasser und Heizung. Die Stände sind die Grundlage für die Verbrauchsabrechnung in den Nebenkosten. Es gibt kein Tarif-Limit.

Objekt › Zähler

Typen: Strom (kWh), Gas (m³), Kaltwasser (m³), Warmwasser (m³) und Heizung (kWh). Die Einheit wird vorbelegt.

1. Tippe auf Zählerstand erfassen und wähle einen Zähler. Mit „Neuen Zähler anlegen“ legst du einen neuen an. Einen separaten Weg dafür gibt es nicht.
2. Mache ein Foto. Die KI liest den Stand automatisch aus. Schlägt das fehl, gibst du ihn manuell ein.
3. Prüfe Zählernummer, Einheit, Zählerstand und Ablesedatum. Der Zählerstand muss eine gültige Zahl sein.
4. Speichere. Vorher prüft ImmoMVP die Plausibilität.

• Ist der neue Wert niedriger als der letzte Stand oder der Verbrauch mehr als dreimal so hoch wie im Vorjahreszeitraum, fragt die App „Trotzdem speichern?“.
• Die Detailansicht eines Zählers zeigt den Verlauf. Du kannst Stände bearbeiten und löschen. Löschst du einen Zähler, verschwinden alle seine Stände.
• Zählerstände aus der Wohnungsübergabe erscheinen mit Quelle „Übergabe“. Dein Mieter sieht die Zähler seiner Einheit im Portal.
• Die Foto-Erkennung zählt zum KI-Tageskontingent (200 Aufrufe pro Tag und Konto). In archivierten Objekten kannst du keine Stände erfassen.

Aufgaben und Schadensmeldungen

Aufgaben

Das Aufgaben-Zentrum sammelt, was als Nächstes ansteht. Es ist in jedem Tarif verfügbar.

Dashboard › Aufgaben › Alle anzeigen (mobil) oder Aufgaben in der Seitenleiste (Desktop)

• Reiter: Offen, Wiedervorlage, Erledigt. Die Abschnitte heißen Mietrückstände, Verträge & Fristen und Eigene Aufgaben. Kennzahlen zeigen den offenen Rückstand, die nächste Frist und die Wiedervorlagen.
• Automatisch erzeugt: Rückstände und Fristen berechnet ImmoMVP laufend neu. Du setzt nur den Zustand: erledigt, „später erinnern“ (Wiedervorlage bis zu einem Datum) oder eine Notiz anhängen. Die Kacheln bieten Schnellaktionen wie „Erinnerungsschreiben erstellen & senden“, „Mieterhöhungsschreiben“, „Zustimmung erfassen“ oder „Mietvertrag öffnen“.
• Eigene Aufgabe: Tippe auf Eigene Aufgabe anlegen. Der Titel ist Pflicht (bis 200 Zeichen). Beschreibung, Objekt, Fälligkeitsdatum und Notizen sind optional.
• Erledigte Aufgaben siehst du 90 Tage lang.

Folgende Fristen erzeugen Aufgaben, und du kannst jedes Fenster in der Automatisierung an- oder abschalten:

Schadensmeldungen

Mieter melden Schäden im Mieter-Portal. Du kannst Meldungen auch selbst erfassen, etwa nach einem Telefonat. Die Meldungen landen im Posteingang unter Verwaltung › Schadensmeldungen (mobil) bzw. Schäden (Desktop). Das Bearbeiten, Statuswechsel (neu, in Bearbeitung, erledigt), Fotos, Handwerker-Beauftragung und Nachrichten an den Mieter beschreibt das Kapitel „Kommunikation“.